Zurück Die Eigentumswohnung vermieten oder selbst einziehen?

Die Entscheidung zum Kauf einer Wohnung bringt für den neuen Eigentümer viele Fragen mit sich. Für die meisten ist eventuell schon klar, dass sie die Immobilie zum Eigenbedarf erwerben. Doch für den ein oder anderen kommt auch die Vermietung infrage. Vor allem, wenn der Eigentümer die Immobilie geerbt hat, ist eins oft schwierig zu entscheiden: die Eigentumswohnung vermieten oder selbst einziehen?

Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Bei einem Immobilienkauf fallen einige Kosten an. Da stellt sich die Frage, was sich finanziell lohnt: die Eigentumswohnung vermieten oder selbst einziehen? Denn wird der Eigentümer selbst zum Vermieter, kann er mit zusätzlichen Einnahmen durch die Miete rechnen. Für ihn ergeben sich dadurch weitere Gewinne, die er für die Finanzierung der Wohnung oder später in weitere Immobilien investieren kann. Eine Vermietung ist also im besten Fall eine gute Kapitalanlage und eine Altersvorsorge.

Als Vermieter hat man jedoch auch laufende (d. h. wiederkehrende) und unerwartete Kosten. Letztere können für Umbauten oder Renovierungen sein. Doch die gute Nachricht ist, gelten diese als Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a, BGB) oder als Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b, BGB) kann der Vermieter sie von der Steuer absetzen. Hinzu kommt, dass nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen, z. B. dem Einbau besser isolierter Fenster, die Jahresmiete um 8 Prozent der Modernisierungskosten angehoben werden kann (§ 559, BGB). Grund dafür ist die Wertsteigerung der Immobilie durch diese Maßnahmen. Dies gilt nicht für Instandhaltungen. Zusätzlich lassen sich einige Ausgaben, wie z. B. für die Müllentsorgung, als umlagefähige Kosten auf den Mieter umlegen.

Enthält der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel, kann der Mieter dazu verpflichtet werden, bestimmte Kosten für die Instandhaltung der Wohnung zu übernehmen. Hierzu zählen kleine Reparaturen, wie z. B. an Wasserhähnen, Tür- und Fenstergriffen, Duschkopf, Lichtschalter oder Steckdosen. 75 bis 100 € sind für eine solche Maßnahme angemessen. In Einzelfällen auch bis zu 120 €. Die Kleinreparaturklausel muss im Mietervertrag festgehalten sein. Ansonsten ist sie nicht wirksam. Außerdem muss eine Obergrenze genannt werden. Nach dieser muss der Mieter jährlich höchstens 150 bis 200 € oder 8 Prozent der Jahresmiete für alle Kleinreparaturen zahlen.

Die Eigentumswohnung selbst beziehen

Wie oben bereits erwähnt, hat der Eigentümer bei Eigennutzung der Wohnung viele Freiheiten, vor allem was die Gestaltung angeht. Renovierungen und Umbauten aller Art sind ohne Absprachen möglich. Wenn man sich gern kreativ in der Wohnung ausleben möchte, ist das Bewohnen einer Eigentumswohnung genau das Richtige. Ob ein neuer Fußbodenbelag oder der Einbau einer Badewanne: Gestalterischen Maßnahmen sind keine Grenzen gesetzt. Der Eigentümer darf seine Wohnung so oft und so viel er will renovieren und sich somit den idealen Wohn(t)raum schaffen. Dies steigert nicht nur den Wohnwert, sondern auch den Sachwert der Immobilie.

Hinzu kommt, dass der Eigennutzer alle Reparaturen oder Modernisierungen, egal ob es sich um ein Haus oder eine Eigentumswohnung handelt, als Werbungskosten steuerlich geltend machen kann. Dabei sind grundsätzlich immer nur die Lohn- und Arbeitskosten, die darauf anfallende Mehrwertsteuer und die Fahrkosten absetzbar. Das verbaute Material kann nicht geltend gemacht werden. Es ist dennoch darauf hinzuweisen, dass dieser Vorteil nur gilt, wenn die Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt und der Auftrag als Privatperson vergeben wird. Außerdem muss der Auftrag von einem Handwerker ausgeführt werden. Kosten für eigenständige Renovierungen können nicht abgesetzt werden.

Ein weiterer Pluspunkt für das Beziehen einer Eigentumswohnung ist die Absicherung vor Mieterhöhungen oder Kündigungen. Außerdem zahlt der Eigentümer statt der Miete nur noch die eventuelle Kreditrate bei der Bank ab. Ist die Wohnung abbezahlt, fällt lediglich das Hausgeld an. Dieses wird in monatlicher Vorauszahlung bei der Wohnungsverwaltung beglichen.

Die Vermietung: Kreditkonditionen, Mieter & Co.

Auch wenn die Vermietung aus finanzieller Sicht viele Vorteile mit sich bringt, gibt es einige Dinge zu beachten. Ob Eigentümer die Wohnung vermieten oder selbst beziehen, interessiert bei Kredit-Antrag auch die Bank. Die Vermietung kann sich eventuell negativ auf mögliche Kreditkonditionen auswirken. Eine Vermietung wird von der Bank als Risikofaktor eingestuft, denn es ist immer möglich, dass die Mietzahlung ausbleibt. Der Eigentümer muss bei der Bank bestenfalls nachweisen können, dass er auch bei Mietausfällen in der Lage ist, die Kreditrate weiterhin zu begleichen. Dann gibt es keine Probleme beim Kreditantrag.

Das Risiko der Mietausfälle ist verbunden mit der Wahl der Mieter. Hat man als Eigentümer Pech, gerät man an einen Mieter, der unzuverlässig ist oder auch die Wohnung nicht ordnungsgemäß nutzt. All das führt zu weiteren Kosten, welche bei der Finanzplanung mit einkalkuliert werden sollten. Das kann der Eigentümer z. B. durch das Eröffnen eines zusätzlichen Kontos für unerwartete Ausgaben oder entfallene Mietzahlungen regulieren bzw. einplanen.

Die Finanzierung

Im Idealfall wird die eingenommene Miete plus ein selbstbestimmter Eigenanteil zur Rückzahlung der Kreditrate verwendet. Jedoch sollte es dem Eigentümer möglich sein, bei Mietausfällen die Rate auch selbst zu begleichen. Dies sollte, wie oben erwähnt, auch bei der Bank oder dem Kreditinstitut nachgewiesen werden können. Bewohnt man die Immobilie selbst, so ersetzt die monatliche Kreditrate die Mietzahlung. Dennoch sind weitere unerwartete Kosten möglich.

Egal ob Eigentümer die Eigentumswohnung selbst beziehen oder vermieten, eine genaue Finanzplanung ist immer zu empfehlen. Man sollte sich im Voraus über alle Kosten und Ausgaben informieren und diese mit einkalkulieren. So ist man sowohl als Eigennutzer, wie auch als Vermieter im Notfall abgesichert.

Für einige Eigentümer kommen Förderungsprogramme, wie z. B. die von der KfW in Frage. Es gibt hier verschiedene Arten von Finanzierungsförderungen: Unter anderem die Förderung für energieeffiziente Sanierung von Immobilien oder der altersgerechte, barrierefreie Umbau. Solche Maßnahmen können über Förderungsprogramme finanziert werden. Auch für den Kauf selbst gibt es einige relevante Förderungen. Diese variieren je nach Bundesland. Vor allem im Bereich des Denkmalschutzes können Eigentümer sich durch das Bundesland oder andere Programme bei der Finanzierung unterstützen lassen.

Unterstützung durch eine Immobilienverwaltung

Eine Eigentumswohnung zu vermieten ist immer mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden. Egal ob es um die Sicherstellung der Mietzahlungen oder die Beauftragung von Handwerkern geht, viele Eigentümer haben nicht die Zeit, sich persönlich um alle Pflichten und Aufgaben zu kümmern. Vor allem wenn man mehrere Immobilien besitzt. Doch die gute Nachricht ist: Genau dafür gibt es Hausverwaltungen.

Kauft man eine Wohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern, so gibt es in der Regel eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese wird durch einen Verwalter vertreten. Doch auch wenn die Wohnung nicht Teil einer WEG ist, empfiehlt es sich als Eigentümer eine Immobilienverwaltung zu beauftragen.

Eine Verwaltung hilft den Eigentümern in vielen Bereichen (z. B. bei der Planung und Durchführung von Eigentümerversammlungen). Vor allem in der WEG sind Versammlungen mit den Eigentümern notwendig, um verschiedenste Punkte rund um die Immobilie abzustimmen. Die Erstellung der Hausgeldabrechnung und die Betriebskostenabrechnungen der Mieter gehört ebenfalls zu ihren Tätigkeiten. Für nötige Instandhaltungsmaßnahmen findet eine Hausverwaltung die richtigen Handwerker. Auch die Gebäudereinigung, die Müllentsorgung und der Winterdienst fallen in den Aufgabenbereich des Verwalters.

Erst Vermieten dann selbst einziehen?

Hat der Eigentümer sich vorerst für die Vermietung entschieden, kann er diese Entscheidung bei Bedarf rückgängig machen und die Immobilie selbst beziehen. Hierzu ist eine Kündigung des Mietvertrages zwecks Eigenbedarfes notwendig. Die Durchsetzung dieser Kündigung kann je nach Wohnort unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen.

Steuerliche Vorteile

Steuerliche Themen wie die Erhaltungsaufwendungen oder die Werbungskosten wurden bereits erwähnt. Doch es gibt sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer noch viele weitere Vorteile in Bezug auf die Absetzung verschiedener Kosten. Von Denkmal AfA bis Baukindergeld: Einen Überblick über einige wichtige Vorteile wird es in unserem nächsten Blogbeitrag geben.

Fazit: Die Eigentumswohnung vermieten oder selbst einziehen?

Ob man die Eigentumswohnung vermieten oder selbst einziehen soll, hängt von der eigenen finanziellen Situation und den Zielen die man mit der Wohnung verfolgt ab. Bewohnt ein Eigentümer bereits eine Eigentumswohnung und will nun eine zweite kaufen, so liegt die Option der Vermietung nahe. Doch auch wenn man selbst noch zur Miete wohnt, kann die Vermietung der Immobilie von Vorteil sein. Vor allem finanziell kann der Eigentümer durch die monatlichen Mietzahlungen seinen Gewinn steigern. Aber auch der Steuervorteil sowie die Umlage der Modernisierungskosten sprechen für das Vermieten.

Die Wohnung selbst beziehen kann den Vorteil der Unabhängigkeit in Renovierungsangelegenheiten mit sich bringen. Der Eigentümer kann die Wohnung frei nach seinen Wünschen gestalten und so die Wohnqualität steigern. Ist die Wohnung bei der Bank abbezahlt, muss man lediglich das Hausgeld (inklusive Betriebs- und Nebenkosten) an die Verwaltung zahlen. Ansonsten lebt man mietfrei.