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Zurück Steuern sparen mit Immobilien
Die steuerlichen Vorteile für Eigentümer von Immobilien können sehr komplex sein. Wenn man sich als Eigennutzer oder Vermieter damit nicht auskennt, kann eine Frage einen eine Weile beschäftigen: Steuern sparen mit Immobilien – wie geht das? In unserem vorherigen Blogbeitrag haben wir für Vermieter ein wenig Licht ins Dunkel gebracht. Nun folgt eine kleine Auswahl der wichtigsten Steuer-Aspekte für Eigennutzer.
Teil 2: Steuerliche Aspekte für Eigennutzer
Modernisierungen und Reparaturen
Die Absetzung von Modernisierungs- und Reparaturkosten ist eine Möglichkeit, um als Eigennutzer Steuern sparen zu können. Wer eine Wohnung oder ein Haus selbst bewohnt, kann alle Reparaturen oder Modernisierungen als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Steuern sparen mit Immobilien ist hier also nicht schwer. Dennoch gibt es einige Voraussetzungen, die man bei dem Nachweis von Modernisierungen und Reparaturen beachten muss. Um den Vorteil nutzen zu können, muss der Eigennutzer der Immobilie den Auftrag als Privatperson an Handwerker oder andere Firmen vergeben. Wichtig ist auch, dass die Maßnahme von einem gelernten Handwerker ausgeführt wird. Sollte der Eigentümer selbstständig renovieren, kann er die Kosten nicht geltend machen. Zusätzlich muss eine Rechnung über Lohn- und Materialkosten vorliegen. Diese müssen getrennt voneinander aufgeführt werden, denn die Materialkosten sind nicht absetzbar. Die Rechnung muss per Überweisung beglichen werden. Eine Barzahlung ist hier nicht möglich.
Sollte die Wohnung im Besitz eines Ehepaares sein, so kann sich nur einer der beiden Partner die Kosten zurechnen lassen. Gegebenenfalls werden die Kosten jeweils zur Hälfte auf beide verteilt.
Für Maßnahmen im Rahmen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich der Eigentümer seinen Anteil von der Verwaltung bescheinigen lassen und somit auch steuerlich absetzen.
Auch haushaltsnahe Dienstleistungen, wie z. B. die Reinigungsarbeiten der Putzfrau oder das Rasenmähen des Gärtners zählen zu den absetzbaren Kosten.
Denkmalabschreibung bei Eigennutzung
Nicht nur Kapitalanleger können die Kosten für die Sanierung oder Wiederherstellung von Baudenkmälern steuerlich absetzen. Auch bei Eigennutzung können die Käufer einer solchen Immobilie von den hohen Denkmalschutz-Abschreibungen profitieren (§ 10f EStG).
Diese sind ähnlich hoch wie für Kapitalanleger. Im Zeitraum von zehn Jahren können 90 % der Sanierungskosten bei der Einkommenssteuer als Abschreibung für Eigennutzer geltend gemacht werden. Diese Regelung gilt neben den Baudenkmalen auch für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Es ist laut diesem Gesetz möglich, Aufwendungen für Baumaßnahmen und Erhaltungsaufwände, die am eigenen Gebäude entstehen, abzusetzen. So kann der Eigentümer im Kalenderjahr des Abschlusses der Arbeiten und in den folgenden neun Jahren jeweils 9 % geltend machen
Wichtig zu beachten ist, dass dies nur gilt, wenn der Steuerpflichtige die Denkmalimmobilie in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Diese Voraussetzung wird auch erfüllt, wenn Teile der selbst bewohnten Wohneinheit unentgeltlich anderen überlassen werden (z. B. den eigenen Kindern).
Baukindergeld
Das sogenannte Baukindergeld ist ein Zuschuss für den Bau oder den Kauf einer Immobilie. Eigentümer können von bis zu 12.000 Euro pro Kind profitieren. Dieser Betrag wird in Teilzahlungen von 1200 Euro pro Jahr über zehn Jahre ausgezahlt.
Anspruch hat jede Familie mit Kindern, aber auch alleinerziehende Elternteile. Die Bedingung ist, dass das Haushaltseinkommen maximal bei 90.000 Euro bei einem Kind liegt, plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind. Die Immobilie muss dabei eigenen Wohnzwecken dienen und darf nicht vermietet werden. Außerdem muss das neue Zuhause zum Tag des Kaufes (oder wenn die Baugenehmigung erteilt wird) die einzige Wohnimmobilie im Besitz des Antragstellers sein. Die Kinder müssen unter 18 Jahre alt sein und die Eigentümer müssen für sie Kindergeld beziehen.
Es ist möglich, diese Förderung online zu beantragen. Zum Beispiel über die KFW-Förderung.
Im Allgemeinen muss der Antrag innerhalb von sechs Monaten nachdem die Eigentümer und deren Kinder in die Immobilie eingezogen sind erfolgen. Alle Haushaltsmitglieder müssen zu diesem Zeitpunkt unter der Wohnanschrift des Hauses gemeldet sein. Falls man eine Immobilie kauft, in der man bereits wohnt, gilt der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages als Beginn der 6-monatigen Frist.
Bisher galt für die Förderung mit Baukindergeld, dass die Baugenehmigung, der frühestmögliche Baubeginn oder der Kaufvertrag spätestens am 31.12.2020 datiert sein musste. Doch diese Frist wurde nun auf den 31.03.2021 verlängert.
Steuern sparen mit Immobilien: Der Verkauf
Steuerfreie Verkäufe einer Immobilie sind sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer möglich, wenn man die Rahmenbedingungen beachtet. Hier gilt es vor allem die Fristen zu beachten.
Für Eigennutzer gilt:
Wenn die Eigennutzung im Jahr des Verkaufes und den beiden vorangegangenen Jahren erfüllt ist (also drei Jahre vor Verkauf), kann der Verkaufsertrag von der Besteuerung befreit werden. Die Gesamtdauer kann auch weniger als 36 Monate in diesem Zeitraum betragen. Sie muss allerdings durchgängig gewesen sein.
Zur „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ zählt auch, dass ein Kind vom Eigentümer diese Bedingung erfüllt. Es muss in diesem Fall ein Anspruch auf Kindergeld (für den gesamten Nutzungszeitraum) für dieses Kind vorliegen oder ein Kinderfreibetrag nachgewiesen werden. Zusätzlich muss die Überlassung des Wohnraumes an das Kind unentgeltlich erfolgen. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, kann man auch hier Steuern sparen mit eigengenutzten Immobilien.
