Zurück Verbrauchsabhängige Kosten und verbrauchsunabhängige Kosten

Egal, ob es sich um eine Hausgeld- oder Betriebskostenabrechnung handelt, dem aufmerksamen Leser seiner Abrechnung fällt auf, dass zur Umlage der Kosten ein entsprechender Schlüssel verwendet wird. Dieser Schlüssel kann je nach Kostenposition variieren. Er stellt ein offensichtliches Indiz dar, ob es sich um eine verbrauchsabhängige Kostenposition handelt oder nicht. Verbreitete Bezeichnungen für Umlageschlüssel, die auf solche Kostenarten hinweisen, sind: „lt. Abrechnung“, „lt. Heizkostenabrechnung“ oder „lt. Rechnung“. Letztere Bezeichnung ist nicht eindeutig. Es existieren auch Kosten, die bspw. durch eine direkte Rechnungsstellung eine genaue Zuordnung der Kosten zulassen, ohne dass ein erfasster Verbrauch zu Grunde liegt. Häufig ist in diesem Zusammenhang auch von den Heiz- und Wasser- bzw. Abwasserkosten zu lesen oder es fällt der Begriff der sogenannten „Warmen und Kalten Betriebskosten“.

Verbrauchserfassung als Grundlage

Die Verbrauchserfassung dient als Grundlage zur Erstellung verbrauchsabhängiger Kostenpositionen. Die genaue Verbraucherfassung erfolgt durch installierte Zähler, die der jeweiligen Wohneinheit direkt zugeordnet und technisch an einem Nebenstrang bzw. nach dem jeweiligen Hauptzähler zu finden sind. Für die oben erwähnten Kosten „lt. Rechnung“ bedarf es im Regelfall solcher Zähler nicht. Sie unterliegen gegebenheitsbedingt dem Prinzip der Verursachung. Es handelt sich dabei um Kosten innerhalb einer einzelnen Wohneinheit (z.B. für den Kaminbetrieb) oder die Nutzung einzelner jeder Wohneinheit direkt zugeordneter Abfallbehälter. Sobald bei diesen Kosten eine Verteilung auf mehrere Einheiten erfolgt, wird im Regelfall ein verbrauchsunabhängiger Verteilerschlüssel genutzt. Folglich wird hier nicht von verbrauchsabhängigen Kosten gesprochen.

Abrechnung nach Umlageschlüssel

Alle übrigen Kosten (abgesehen von den Heiz-, Warmwasser-, Kaltwasser- und Abwasserkosten) werden im Regelfahl über einen festen Umlageschlüssel verbrauchsunabhängig abgerechnet und über eine feste Größe gleichmäßig auf alle Nutzer verteilt – nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen, alternativ nach Einheiten, Nutzern oder Personen. Entscheidend ist die mietvertragliche Vereinbarung. Ohne Vereinbarung legt § 556a BGB den Rahmen zur Umlage der Kosten näher fest.

Verbrauchsabhängige Kostenumlage

In Ausnahmefällen kann es dazu kommen, dass Kosten, die einer verbrauchsabhängigen Umlage unterliegen, ebenfalls nach Fläche abgerechnet werden. Unterliegen zu viele Einheiten einer Schätzung, ist auch eine Abrechnung der Heizkosten nach Wohnfläche fast unvermeidlich, obwohl der Verwalter angehalten ist, möglichst genau und nach der erfassten Verursachung der Kosten abzurechnen. Einen ähnlichen Sonderfall stellt eine zu hohe Leerstandsquote innerhalb des Objektes dar. Dies kann ebenfalls eine abweichende Regelung in der Umlage verbrauchsabhängiger Kosten nach sich ziehen. Keinen Sonderfall, aber einen interessanten Umstand, stellt die Möglichkeit des Vermieters dar, aus den Wasser- und Abwasserkosten den Grundkostenanteil herauszurechnen und nach einem verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüssel umzulegen (üblicherweise nach Wohnfläche).

Fazit: Die verbrauchabhängigen und die verbrauchsunabhängigen Kosten unterscheiden sich darin, dass die Kosten entweder pauschal und gleichermaßen auf alle Mieter bzw. Eigentümer oder direkt nach dem Prinzip der Verursachung über Verbrauchserfassungsgeräte umgelegt werden.

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