Zurück WEG-Reform 2020: Das müssen Sie als Eigentümer wissen!

Am 01.12.2020 trat die WEG-Reform 2020 in Kraft. Die vollständige Bezeichnung der Neugestaltung des Gesetzes lautet Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Im Allgemeinen enthält das WEMoG Regelungen zur Förderung von Klimaschutz und altersgerechtem Wohnen. Doch was kommt im Detail auf die Eigentümer, die Hausverwaltungen oder die Mieter zu? Felix Werner-vom Hove, Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, verantwortet bei der MWW Gruppe den Bereich Unternehmensrecht und stand uns zu den zentralen Aspekten der Reform im Interview Rede und Antwort.

ErfahrensWert: Herr Werner-vom Hove, welche grundlegenden Änderungen enthält das WEMoG 2020?

Felix Werner-vom Hove: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt es bereits seit 1951. Es hat über die Jahrzehnte immer wieder Veränderungen erfahren. Die Letzte fand im Jahr 2007 statt. Die am 1. Dezember in Kraft getretene Reform wird die bisher Größte sein, die das Gesetz jemals erfahren hat. Es wird damit grundlegend neu aufgestellt und neu ausgerichtet. Ziel war es, die Regelungen mit dem Mietrecht zu harmonisieren und z. B. die Beschlüsse der Wohnungseigentümer in Bereichen der Barrierefreiheit und energetischen Sanierung zu erleichtern. Für die Eigentümer ergeben sich insbesondere mehr Möglichkeiten, bauliche Veränderungen auch auf eigene Kosten vorzunehmen. Außerdem ändert sich die Verwalterstellung. Verwalter sind nunmehr Vertreter der WEG, die aber selbstverständlich durch die Wohnungseigentümer reguliert werden.

ErfahrensWert: Was bedeuten die Änderungen für die Eigentümer?

Felix Werner-vom Hove: Die WEG-Reform 2020 soll die Modernisierung für einzelne Wohnungseigentümer ermöglichen.

Vor der Reform fehlte es hierzu teilweise an klaren Regelungen. Wenn beispielsweise jemand als Eigentümer aufgrund gesundheitlicher Probleme ein Treppenlift einbauen lassen wollte und die anderen Eigentümer nicht zustimmten, dann war es nicht so einfach, die Maßnahme durchzusetzen. Im Mietrecht hat der Vermieter eine solche Maßnahme zu dulden, wenn die Kostenübernahme und Rückbau bei Auszug geregelt ist. Dies gab es im WEG bisher nicht. Das hat man jetzt in dem Gesetz erstmalig aufgeführt.

Wenn Eigentümer künftig Hilfsmittel wie z. B. einen Treppenlift benötigen, können sie diesen Anspruch durchsetzen, wie es bereits im Mietrecht in § 554 Abs. 1 BGB geregelt ist. Sie können auch weitere bestimmte Baumaßnahmen durchsetzen, auch wenn die anderen Eigentümer hierzu nicht bereit sind. Dazu zählen z. B. die Installation von Ladesäulen für E-Autos, Maßnahmen zum Einbruchsschutz, das Einbauen von Liften oder Fahrstühlen oder auch moderne Telekommunikation. All das können die Eigentümer künftig leichter umsetzen. Sie müssen aber die Kosten der Maßnahme tragen.

ErfahrensWert: Welche neuen Rechte und Pflichten haben die Hausverwaltungen damit?

Felix Werner-vom Hove: Die Verwaltung tritt nun als gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft auf. Dies führt im Außenverhältnis zu mehr Klarheiten. Im Interesse der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer ist nun eine Präzisierung der Vertretungsregelung der WEG vorgenommen worden. In der Praxis bestand zuweilen eine Unsicherheit für potenzielle Vertragspartner, ob der Verwalter vertretungsberechtigt ist oder nicht. Um dies aufzulösen, hat der Gesetzgeber in § 9b WEG eine gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen.

Hervorzuheben ist, dass die Vorschriften zur Beschlussfähigkeit abgeschafft wurden und diese nunmehr stets gegeben ist. Früher musste der Verwalter vor jeder Versammlung die Beschlussfähigkeit feststellen und gegebenenfalls eine erneute Versammlung einberufen. Durch die Reform ist es so, dass es ausreichen kann, wenn beispielsweise von 10 Eigentümern nur einer zur Versammlung kommt.

ErfahrensWert: Inwiefern betrifft die WEG-Reform 2020 die Mieter? Ändert sich etwas für Sie?

Felix Werner-vom Hove: Die Mieter sind nicht direkt betroffen vom neuen Gesetz. So wirken sich z. B. die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse zu Bauvorhaben oder Umlageschlüsseln indirekt auf die Mieter aus.

ErfahrensWert: Wer entscheidet, welche Baumaßnahmen eines Beschlusses bedürfen und welche nicht?

Felix Werner-vom Hove: Es kommt es immer auf die Maßnahme im Einzelfall an. Zuerst sollte man sich immer fragen, ob die Maßnahme im Wohnbereich durchgeführt wird. Wenn der Eigentümer in seinem Wohnbereich Baumaßnahmen (z. B. Einbau einer Wand) durchführen will, dann darf er dies grundsätzlich auf seine Kosten und ohne Zustimmung der anderen (ggf. bestehen aber besondere Vorschriften aufgrund von Brand- oder Denkmalschutz).

Bei der Energieeffizienz muss man entscheiden, ob die Maßnahme nur die eine Wohneinheit oder auch alle anderen Eigentümer betrifft, z. B. Brandschutz oder Dämmung der Fassade. Wenn es andere Wohnungseigentümer betrifft, braucht man grundsätzlich wieder die Zustimmung und eine Vereinbarung über die Kostentragungspflicht. Stimmt aber keiner der anderen Eigentümer zu, besteht nunmehr die Möglichkeit, dass der Eigentümer die Kosten selbst trägt und die anderen Eigentümer die geplante Maßnahme dann dulden müssen.

ErfahrensWert: Welche Rechte und Möglichkeiten haben die Eigentümer, wenn der Verwalter seinen Pflichten nicht nachkommt?

Felix Werner-vom Hove: Der Gesetzgeber hat nunmehr die neue Kompetenz zugunsten der Wohnungseigentümer geregelt, wonach die Abberufung des Hausverwalters ermöglicht wird. Dies wird den Wettbewerb unter den Verwaltern beleben.