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Egal ob Kapitalanleger oder Eigennutzer: Als Eigentümer hat man verschiedenste Möglichkeiten, um mit Immobilien Steuern zu sparen. In dieser Woche stellen wir Ihnen einige Steuer-Aspekte vor, die für Immobilienkäufer und -besitzer relevant sein können. Welche Kosten kann man absetzen? Welche Bedingungen gelten? Worauf ist zu achten? Im ersten Teil unseres Beitrages konzentrieren wir uns auf die steuerlichen Vorteile für Vermieter. Aber auch als Eigennutzer gibt es Möglichkeiten, die man nicht verpassen sollte. Darauf werden wir in unserem nächsten Blogbeitrag eingehen.
Teil 1: Steuerliche Aspekte für Vermieter
Erhaltungsaufwendungen
Erhaltungsaufwendungen sind eine gute Möglichkeit für Vermieter, um mit Immobilien Steuern sparen zu können. Wenn die Wohnung vom Eigentümer vermietet wird, kann er z. B. die Kosten für Instandhaltungen, Instandsetzungen oder Erneuerungen als Erhaltungsaufwand von der Steuer absetzen. Hierzu zählen alle Reparaturkosten, die dazu dienen, die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.
Bis zu 15 % des Gebäudewertes (nicht des Grundstückswertes) können in fünf Jahren abgesetzt werden. Ist nur der Gesamtpreis von Gebäude und Grundstück bekannt, so muss dieser aufgeteilt werden. Im Idealfall sollte bereits bei der Listung im Kaufvertrag eine Trennung erfolgen.
Bei Erhaltungsaufwendungen ist es nicht relevant, ob die Maßnahmen erforderlich waren oder wie hoch die Kosten sind. Der Erhaltungsaufwand kann in der Regel direkt als Werbungskosten abgezogen werden.
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind unter anderem der Austausch von Fenstern und Türen, der Austausch der Heizungsanlage, das Anbringen neuer Fliesen im Bad oder die Neueindeckung des Daches.
Denkmal-AfA und Sanierungsgebiet
In Deutschland haben der Denkmalschutz und die Erhaltung der historischen Gebäude einen hohen Stellenwert. Um Anreize für den Erhalt und die Modernisierung von Denkmälern zu schaffen, wurde eine Förderung von Abschreibungsmöglichkeiten geschaffen. Die Abschreibung Denkmal-AfA steht für Absetzung für Abnutzung und gehört zu diesen steuerlichen Vorteilen.
Im Allgemeinen fällt unter diesen Aspekt die steuerliche Förderung von Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Im Rahmen der Denkmal-AfA kommt es vor allem zu Begünstigungen bei Herstellungs- und Anschaffungskosten für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen.
Dies gilt für:
- im Inland gelegene Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 7h EStG)
- Baudenkmäler (§ 7i EStG)
Um mit den eben genannten Regelungen bei Immobilien Steuern sparen zu können, muss man beachten, dass das betroffene Gebäude oder Denkmal der Erzielung von Einnahmen dienen muss. Dies gilt jedoch nicht für den Neubau und den Wiederaufbau von Immobilien.
Bei Verkauf der Immobilien Steuern sparen
Sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer können von steuerfreien Verkäufen ihrer Immobilie profitieren. Hier unterscheiden sich lediglich die Rahmenbedingungen.
Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie mindestens zehn Jahre, so ist der Verkaufsertrag von der Besteuerung befreit.
Diese zehn Jahresfrist wurde von den Finanzämtern als Maßstab eingeführt, um zu beurteilen, ob ein Spekulationskauf vorliegt und daher eine sogenannte Spekulationssteuer zu erheben ist.
Weniger strikt ist die Frist, wenn die Wohnung oder das Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Was das bedeutet und welche weiteren steuerlichen Vorteile Eigennutzer sich nicht entgehen lassen sollten, erfahren Sie in unserem nächsten Blogbeitrag „Steuern sparen mit Immobilien – Teil 2: Steuerliche Aspekte für Eigennutzer“.
